Продаёте помещение, покупаете склад или сдаёте офис в аренду — любая такая сделка тянет за собой налоги, договоры и проверки. «Бухсфера» ведёт сделки с недвижимостью в Омске под ключ: проверяем объект и контрагента, считаем налоговую нагрузку до подписания, готовим документы и сопровождаем регистрацию перехода права. Работаем с ООО, ИП и собственниками-физлицами. Чаще всего к нам приходят, когда своя бухгалтерия не уверена: возникнет ли НДС, удерживать ли налог с продавца, не переквалифицируют ли сделку.
Ошибка в договоре или в расчёте стоит дорого. Продали нежилое помещение без оговорки по НДС — получили доначисление, пени и штраф до 40% от неуплаченной суммы. Купили здание у физлица и не удержали НДФЛ — налоговая взыщет его с вас как с налогового агента. Дальше — оспаривание сделки, арест объекта, суды. Пока идёт разбирательство, деньги заморожены, объект нельзя ни продать, ни сдать в аренду. Проверка до подписания обходится в разы дешевле, чем суд после.
Что входит в услугу «Сопровождение сделок с недвижимостью»
Сопровождение строим под конкретную сделку — купля-продажа, аренда, дарение, вклад в уставный капитал. Сначала смотрим документы и цифры, потом предлагаем схему и закрепляем её в договоре. Вы всегда знаете, сколько налогов заплатите и какие документы получите на руки.
- Проверка объекта: выписка ЕГРН, залоги, аресты, действующая аренда, границы участка, законность перепланировок
- Проверка продавца или покупателя: учредители, банкротство, исполнительные производства, доверенности, дееспособность
- Расчёт налогов: НДС, налог на прибыль, НДФЛ, налог на имущество и землю — письменно, до подписания договора
- Разработка и правовой анализ договора, соглашений и актов: цена, порядок расчётов, налоговые оговорки, ответственность
- Подготовка пакета для Росреестра, подача документов и контроль регистрации перехода права собственности
- Помощь бухгалтерии после сделки: проводки, учёт расходов, декларации и подтверждение оплаты для налоговой
Разберём вашу сделку и посчитаем налоги — бесплатно, 20 минут. Оставить заявку
“За 12 лет мы провели больше 400 сделок с коммерческой недвижимостью. И почти в каждой третьей находили то, о чём продавец «забыл»: залоги, незарегистрированных арендаторов или лишний НДС. Поэтому мы всегда начинаем с проверки, а не с договора.”
Почему выбирают «Бухсферу»
Мы ведём и бухгалтерию, и сделки с недвижимостью — это редкость на рынке. Поэтому вопрос «а как это пройдёт в учёте» не повисает в воздухе: его решает тот же специалист, который считает налоги. С вами работает закреплённый главный бухгалтер и юрист, а не безликий отдел поддержки. За 12 лет в Омске у нас наработана практика по местным объектам, местному Росреестру и налоговой.
Считаем налоги заранее
До подписания договора вы видите сумму НДС, налога на прибыль или НДФЛ и итоговую стоимость сделки. Даём два-три сценария — чтобы выбрать, какой выгоднее именно вам.
Отвечаем за результат
Пропустили залог или ошиблись в расчёте — исправляем за свой счёт и закрываем пени. Что обещали, то и фиксируем в договоре: цену «по ходу» не меняем.
Часто задаваемые вопросы
Собрали то, что чаще всего спрашивают директора и собственники перед сделкой. Если вашего вопроса нет — позвоните, ответим по существу.
Стоимость зависит от объекта и объёма работ. Проверка одного помещения или земельного участка — от 15 000 ₽. Полное сопровождение купли-продажи с налоговым расчётом и регистрацией в Росреестре — от 35 000 ₽. Аренда офиса или склада — от 12 000 ₽. Если сделка сложная (несколько объектов, доли, банкротные процедуры, иностранный участник), считаем индивидуально и фиксируем сумму в договоре. Дополнительных счетов «по факту» не выставляем: согласованная цена и есть итоговая.
Минимальный набор: выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о наследстве), техплан или кадастровый паспорт, реквизиты сторон. Если продавец — юрлицо, добавим устав, выписку из ЕГРЮЛ, бухотчётность за последний год и решение об одобрении крупной сделки. Обычно достаточно сканов — прислать их можно на почту или в мессенджер. Проверку начинаем в день получения документов, первые выводы даём за 1–2 рабочих дня.
Не просто можно — нужно. Аванс или задаток по предварительному договору вернуть сложно: если сделка сорвётся по вашей вине, деньги останутся у продавца. Мы сначала проверяем объект и продавца и только потом рекомендуем вносить деньги. За 2–3 дня становится видно: есть ли залоги, аресты, незарегистрированные арендаторы, споры о границах участка, признаки банкротства собственника. Если риски критичные, вы отказываетесь от сделки, потеряв только стоимость проверки.
Если объект использовался в предпринимательской деятельности, ООО платит налог на прибыль — 20% с разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью по данным налогового учёта плюс расходы на реализацию. Прибыль считается в конце отчётного периода, поэтому важно правильно сформировать остаточную стоимость и учесть амортизацию. Если объект продаётся дешевле кадастровой стоимости, налоговая может проверить цену на рыночность и доначислить налог. Мы считаем два-три сценария заранее, чтобы вы видели сумму до подписания договора.
По общему правилу реализация недвижимости облагается НДС по ставке 20%. Исключения — жилые дома и жилые помещения, включая доли, и случаи, когда продавец не является плательщиком НДС. Но с 2025 года «упрощенцы» с доходом свыше 60 млн ₽ обязаны платить НДС, и это меняет расчёты по сделкам с коммерческими помещениями. Чаще всего на этом спотыкаются арендодатели складов и офисов. Поэтому налоговую схему сделки мы просчитываем до того, как согласована цена.
Да, если покупатель — организация или ИП, он признаётся налоговым агентом и обязан удержать НДФЛ с дохода продавца. Ставка для резидентов — 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. В договоре цену обычно прописывают с оговоркой: часть суммы продавцу, часть — в бюджет. Если НДФЛ не удержать, налоговая взыщет его с организации плюс пени и штраф 20% от суммы. Продавец может заявить имущественный вычет, но это уже его отношения с ФНС.
Электронная подача документов — 1–3 рабочих дня, бумажная — до 7 рабочих дней по закону, на практике в Омске чаще 5–7 дней. Если документы идут через МФЦ, добавьте 2–3 дня на пересылку. Задержки обычно возникают по двум причинам: приостановка из-за ошибок в заявлении или отсутствие нужных согласий — например, супруга или залогодержателя. Мы подаём документы сами и отслеживаем статус, о каждом этапе сообщаем вам.
Арест и запрет на регистрацию снимаются через суд или службу судебных приставов — это отдельная процедура на 1–3 месяца. Если в отношении продавца введена процедура банкротства, сделки с его имуществом оспариваются в течение трёх лет, а деньги вы можете не вернуть. В таких ситуациях мы предлагаем альтернативу: снять арест до сделки, купить объект на торгах либо использовать эскроу-счёт. Иногда честнее отказаться от объекта и поискать другой — это тоже результат проверки.
Да. Типичные основания: продажа по заниженной цене, отсутствие согласия супруга, сделка от имени недееспособного, нарушение преимущественного права, мнимость. Срок исковой давности — 3 года, для оспоримых сделок — 1 год с момента, когда узнали о нарушении. Всё это время объект нельзя нормально продать, а деньги уже уплачены. Поэтому защита строится заранее: корректные оговорки в договоре, нотариальные согласия, подтверждение оплаты банковскими документами.
Да. С ООО и ИП работаем по полному циклу: налоги, учёт, регистрация. Физлицам помогаем с продажей и покупкой квартиры, дома, участка, доли: проверяем объект, готовим договор, считаем НДФЛ и имущественный вычет. Отдельное направление — наследство и дарение, здесь особенно много ошибок в оформлении. Консультация по телефону 8 (800) 600 07 88 занимает 15–20 минут, и после неё вы уже понимаете, нужен ли полный пакет работ.
Позвоните или оставьте заявку — коротко опишем порядок и сроки. Дальше присылаете документы по объекту, мы делаем предварительную оценку рисков. В работе вы получаете: письменный отчёт о проверке, расчёт налогов в двух сценариях, готовый договор и сопутствующие документы, чек-лист по регистрации. После закрытия сделки — сформированный пакет для бухгалтерии и декларации. Первый результат, отчёт по проверке, обычно готов через 2–5 рабочих дней после старта.
